㈜빌리언알이(BillionRE) 대표이사 김주연

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¡ 2010년 물류부동산 시장 전망

2009년 한해 물류부동산 시장을 평가한다면, 『’공급 주도의 10년’을 매듭짓고 ‘새로운 패러다임의 10년’을 준비하는 해』였다는 평가가 가능할 것 같다. 물류부동산 시장을 1,2,3기로 구분하고 새로운 시작의 10년을 점검해 본다.

IMF 이후 은행들, 물류센터 대출 쉬워져

금융기관들의 자금들이 물류센터 개발시장에 쉽게 유입(대출)될 수 있었던 시기는 IMF이후이다. IMF금융위기를 겪으면서 금융기관들이 정부의 영업간섭을 상대적으로 적게 받으면서 부동산 담보대출영업 분야를 공장 위주가 아닌 여러 부동산 분야로 확대시켜나갔다.

IMF이전에는 정부가 자금의 흐름을 관리해, 산업용부동산 즉 공장에 대한 대출은 쉬웠지만 기타 주택이나 임대용 물류센터에 대한 대출은 매우 제한적이었다. 지금은 너무나 경쟁적으로 주어지고 있는 주택에 대한 담보대출도 1990년대 초-중반에는 쉽지 않았다. 따라서 ‘주택할부금융회사’라는 ‘분양주택’에 대한 대출전문 회사까지 정부의 인가를 받아 영업을 했는데, IMF이후에는 모두 사라지고 현재는 은행들이 그 업무를 담당하고 있다.

IMF이후, 물류센터 분야에 대한 담보대출의 여건이 완화되어 일부 은행들은 토지담보로 물류센터에 대한 대출을 늘려갔고 따라서 공급도 점차 증가하기 시작했다.

IMF 이후 물류센터의 공급/개발 시장에 금융기관의 역할이 커나가기 시작한 것이다.

기관투자자들의 물류센터 투자도 IMF이후 시작

그리고 국내 부동산시장이 해외에 개방된 것도 1998년 9월 IMF시기였다. 그 때부터 해외자금들은 실사용(업무용) 목적이 아닌 투자목적으로 국내부동산의 매입이 가능해졌다. 시장의 개방과 함께 해외부동산투자자금들이 국내의 우량 오피스빌딩들을 거의 독점적으로 매입하게 되자 정부는 ‘부동산투자회사법(2001)’과 ‘간접투자자산운용업법(2003)’을 도입하게 되었다. 상기 법들은 중-소규모의 자금을 모아 큰 금액의 업무용부동산 등을 투자-매입하는 것을 가능하게 함으로써 국내 부동산의 매수-투자에 경쟁체재를 만들었다. 이렇게 형성된 국내기관투자자들의 자금과 해외투자자금이 국내 물류부동산에 관심을 갖기 시작한 것은 2005년부터이다. 오피스시장에 대한 투자경쟁이 과열되어 수익률이 떨어지자 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있었던 물류센터 투자에 관심을 갖기 시작했다.

기관투자자들의 물류센터 매입 사례가 증가하고, 또 국내기관투자자나 해외투자자들을 판매 대상으로 한 물류센터의 개발작업이 정점을 이뤘던 시기는 2008년이다. 2008년 말 글로벌 금융위기가 일어나고 2009년에 접어들면서 물류부동산 투자시장도 침체되기 시작했다. 개발을 추진하던 프로젝트들이 하나 둘씩 어려움을 겪으면서 중단되거나 지연되는 사례가 늘어났다. 정부도 과투자에 따른 국가적인 낭비요소를 막고, 물류산업의 효율화를 위해 ‘물류시설개발 종합계획’을 발표했다.

물류센터 시장의 1기, 2기 구분

IMF이전 시기를 『물류센터시장의 1기』라고 한다면, IMF 이후 10년간의 기간을 『물류센터시장의 2기』로 구분이 가능할 것이다. 2009년 들어 2기가 마무리 되고 『새로운 제3기』가 시작되었다고 볼 수 있다.

『물류센터시장의 2기』로 구분이 되는 1998년 9월부터 2008년 9월까지는 물류센터 공급이 확장되던 시기이고 공급업자(임대사업자)의 수익은, 공급이 늘면서 점차 줄어드는 시기였다.

1990년대 초반(IMF이전)까지만 하더라도 금융기관의 물류센터에 대한 대출비율은 매우 낮았고, 또 엄격했기 때문에 물류센터를 개발하기 위해서는 대부분 자기자금을 투자해야 했다. 그 의미는 당시에는 아무나 물류센터를 개발-투자할 수 없었다는 것이며, 따라서 당시 기대수익률은 투자금액과 비교할 때 20% 이상의 수익확보가 가능했다. 더불어 도심외곽에 위치하는 물류센터의 입지조건은 도시의 확장으로 지가가 상승해 별도의 높은 양도차익까지 안겨줬다. 이런 사례들 때문에 물류센터의 투자시장/임대시장이 높은 수익률을 거둘 수 있다는 시장으로 인식되기도 했다.

그리고 IMF이후 금융자금의 활용이 용이해지자 2000년도에 접어들면서 개별 물류센터의 개발 사례들이 점차 늘어났으며, 2000년 중반부터는 부동산투자자들이 매입에 관심을 보이면서 개발업자를 중심으로 한 물류센터 개발 사례가 많이 증가했다. 기존에 물류센터를 가지고 있던 제조업체나 유통업체들도 기존 물류센터를 기관투자자에게 매각하고 임대해 사용하는(Sell & Lease-back) 사례도 증가했으며, 기간 만료와 함께 더 큰 통합 물류센터를 개발하면서 시장에 물류센터의 공급을 늘렸다.

물류센터의 공급증가는 물류센터 시장의 임대료에도 그대로 영향을 미쳤다. 1990년대 중반 용인의 물류센터 임대료는 3.3m²당 30,000원 ~ 35,000원 수준이었다. 2000년대 초-중반 의 물류센터 임대료는 3.3m²당 25,000원 ~ 30,000원 수준을 유지하다가 최근 들어서는 3.3m²당 20,000원 ~ 25,000원 수준으로 하락하는 추세를 보였다. 물가상승률이나 인플레이션을 고려한다면 매년 올라야 할 물류센터 임대료가 지속적인 하락세를 보인 셈이다. 이제는 토지매입가격과 건축비, 그리고 금융비용을 고려할 때 더 떨어질 것 여지는 없어 보인다. 다만, 신축 물류센터가 아닌 기존의 낡은 물류센터는 임대료가 시장가격 대비 상대적으로 낮고, 신축한 대형물류센터의 임대료는 더 높은, 차별화 과정은 앞으로 점점 더 심해 질 것으로 전망된다.

물류센터 시장의 제3기 시작

수요도 상대적으로 적었지만 공급도 상대적으로 쉽지 않아 개발업자-임대사업자의 수익이 높았던 『1기』를 거쳐, 금융기관이나 기관투자자의 물류부동산 참여로 공급 확장기였던 『2기』를 지나 이제 『투명한 제3기』의 물류센터시장 시대에 접어들었다.

[투명한 제3기]라고 표현한 것은, 이제 물류센터의 개발-공급에 필요한 자금유치가 쉬워진 상황이고, 물류센터의 개발비용(건축비, 토지비 등)을 나와 상대가 모두 잘 알고 있는 상황에서 임대료의 협상이 어느 일방에 의해 결정되지 않고 상호 협의를 통해 결정되고 있는 합리적 과정 때문이다.

높은 물류센터의 임대료 부담을 추적해 보면 결국 일반 소비자, 국민이 부담하게 된다. 높은 임대료는 결국 그 물류센터를 빌려 쓰는 제조업체나 유통업체의 비용부담이 되고 이는 곧 ‘제품가격’에 반영되게 된다. 따라서 그 물류센터의 취급 물품(예를 들면 냉장고, 음료수 등)을 소비하는 일반 소비자가 그 비용을 최종적으로 부담하게 되는 구조이다.

제품의 최종적인 가치사슬(Value Chain)을 따져볼 때, 원자재조달에서 최종물품 배달까지의 과정에서 중간에 위치한 ‘물류센터 임대’가 과거에는 필요 이상으로 높은 비중을 차지한 셈이다. 지난 『2기』의 기간 동안 그 높던 임대료의 비중이 이제는 많이 줄어들었다. 금융기관과 국내-외 기관투자자들이 공급을 늘리면서 임대료 하락에 큰 역할을 했다.

임대료 결정에 공급요인이 큰 영향

부동산의 매매가격이나 임대료는 수요와 공급이 결정한다는 것은 누구나 알고 있는 사항이다. 최근 한 부동산컨설팅회사의 조사에 따르면, 수요와 공급 중 특히 공급이 부동산의 가격수준을 결정하는데 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그 사례를 살펴보자.

한 글로벌 부동산컨설팅회사가 전세계의 대도시를 대상으로 2010년 1월말 예약 기준 호텔 숙박비를 조사했다.

2010년 1월말 기준 호텔 숙박비가 가장 비싼 도시는 우리에게 가장 먼저 떠오르는 런던이나 파리, 도쿄가 아닌, 그렇다고 요즈음 한창 뜨고 있는 산유국인 중동의 아부다비나 두바이도 아닌 것으로 나타났다. 예상과는 달리 호텔 숙박비가 가장 비싼 도시는 우크라이나 공화국의 수도인 키예프(Kiev)인 것으로 조사됐다. 일반적으로 호텔의 숙박료 역시 수요와 공급에 의해 결정된다. 수요는 경기상황에 따라 영향을 받는데, 활황일 때는 사업이나 관광 차원의 여행객이 많이 늘어나면서 가격이 오른다. 그런데 수요만으로 도시간 큰 숙박료의 차이를 설명하기는 힘들고, 공급요소 분석이 여러 도시간 숙박료의 차이를 설명하는데 도움이 된다.

우크라이나 공화국의 수도인 키예프(Kiev)는 공급이 극히 제한되어 있다. 앞으로도 몇 년간 새로 호텔이 공급될 수 있는 여지가 거의 없다. 우선 건축관련 규제가 심하고 공무원들의 부패로 인허가 업무진행이 매우 느린 것으로 알려졌다. 따라서 호텔 숙박비가 가장 비싸게 형성되고 있고, 대표적인 가격 대비 비탄력적 공급시장의 모습을 보이고 있다. 경제학자들이 말하는 진입장벽(Barriers to entry)을 갖추고 있는 셈이다. 우리의 90년대 초반 물류센터 시장이 금융상의 제한 때문에 활성화되지 못한 것과 유사하다.

개발이 빨리 진행될 수 있고 또 개발비용이 상대적으로 싸다면 임대료/이용료는 급격하게 떨어질 수 있다. 수요가 아무리 높아도 공급이 쉬우면 가격이 오르는 데는 한계가 있다.

개발에 대한 규제와 정부의 관료주의 및 공무원의 부패는, 장기적으로 공급반응을 비탄력적으로 만들고, 이것은 가격에 매우 실질적인 영향을 미친다.

결론: 시장변화를 인식한 대응방안 마련

우크라이나와 비교한다면 대한민국 정부와 지방자치단체의 ‘투명하고 신속한 행정’은 비교할 수 없을 만큼 앞서있다. ‘기업 우선’의 행정서비스를 펼치면서 원스톱 공장등록을 해주는 등 공장의 설립에 과거에 몇 개월 걸리던 것을 이제는 몇일, 몇주일 내에 모두 끝내주고 있다.

물류분야에 대해서도 마찬가지이다. 정부가 발표한 ‘물류시설개발 종합계획’은 물류단지의 개발에 대한 적극적인 정책참여의 한 모습이다. 앞으로 물류단지는 정부나 지방자치단체의 지원을 받으면서 집적화된 대규모의 개발이 가능할 것으로 예상된다.

이제 더 싸고 좋은 물류센터/물류단지를 개발-공급하는 일은 개발업자 및 기관투자자의 몫이다. 그리고 더 좋고 저렴한 물류센터/단지를 개발하는데 필요한 정책적 지원, 즉 금융지원이나 세제, 법률상의 지원은 정부의 몫이다. 정부는 정책적으로 물류센터의 개발 시 건폐율이나 용적률을 완화 시켜줄 수도 있을 것이고, 생산시설에 준하는 세제 혜택을 물류센터에도 부여할 수도 있을 것이다.

개발업자나 기관투자자는 물류센터의 투자수익률을 바탕으로 해서 개발-투자를 결정한다. 앞으로도 임대료가 더 떨어진다면 투자자들이 투자를 지속할 동인은 없는 셈이다. 하지만 시장은 신축한 현대식 물류센터에 대한 수요가 있고, 그 수요자들은 그에 해당하는 비용을 부담할 용의도 있어 보인다. 따라서 물류센터의 개발 시장은 현재의 조건을 바닥으로 해서 점차 새로운 시장이 개척되고 또 향상되어 나갈 것으로 기대된다.

물류센터 개발시장의 합리화 과정에는 기존 제조업체나 유통업체의 몫도 있다. 새로운 물류센터를 개발하는 과정에서 기존의 유통, 제조업체의 물류담당자들이 과거 1기의 꿈에서 벗어나지 못한 체, ‘물류센터 투자수익’에 대한 터무니 없는 기대심리로 무조건 ‘직접 개발, 직접 소유’를 원칙으로 물류센터 개발을 접근해서는 문제가 될 수 있다. 물류센터도 이제는 건물의 비중이 커졌다. 과거에는 큰 토지에 단층창고를 지어도 경제성이 있었지만, 이제는 건물을 빽빽이 지어야 경제성이 있다. 건물(물류센터)을 잘못 지었다가는, 토지가격의 상승분으로 건물비용을 보충하기에 힘든 시대가 됐다. 이제는 제대로 잘 지어야 한다. 건물에 대한 감가상각비용을 철저하게 고려하고 건축 계획을 수립해야 한다. 공장은 생산하는 부가가치의 비중이 크기 때문에 건축비에 대한 감가상각비용도 충분히 벌충할 수 있다. 물류업은 아직 제조업 대비 그 부가가치가 낮다. 박하다. 그래서 고정자산 투자에 대한 접근이 신중할 필요가 있다. 이미 지적했듯이 부동산투자차원으로도 어려울 수 있어 더 신중해야 한다.

이미 시장에서는 2층이나 3층짜리 물류센터를 건축해 사용하다가 규모가 작다거나, 운영에 불편한 사항이 있어서 시장에 내놓은 물류센터 매물이 많다. 대부분 화주기업들인데 최소한 투자원금은 회수하고자 하나, 매수자가 없어서 매각하지 못하고 어려움을 겪고 있는 사례가 많이 등장하고 있다. - ㈜빌리언알이(BillionRE) 대표이사 김주연